Автор Марьяна Ткачук 
Дарственная на квартиру — это нотариально удостоверенный договор дарения: собственность переходит к одаряемому после государственной регистрации, а не «потом, когда удобно». Без нотариуса и записи в Государственном реестре вещных прав бумага не работает.
Для жителей Ирпеня и соседних громад Киевщины процедура та же, что по всей стране: собираете документы, проверяете обременения, подписываете договор у нотариуса, уплачиваете сборы и — если одаряемый не близкий родственник — налог. Местная специфика другая: после обстрелов и восстановления жилья в реестре часто «висят» старые свидетельства, отсутствуют техпаспорта, есть совладельцы или зарегистрированные лица, которых никто не снял с учета.
Ниже — ответы на вопросы, с которыми люди реально приходят к нотариусам и в ЦНАП на улице Шевченко, 2а. Цифры и ставки — по состоянию на 2026 год; конкретный тариф нотариуса в Ирпене все равно нужно уточнять на месте.
Стоит ли дарить квартиру вместо продажи?
Дарение выгодно, когда вы сознательно отдаете жилье близким и больше не планируете им распоряжаться. Продажа дает деньги и оставляет пространство для торга. Завещание ничего не меняет при жизни: квартира остается вашей, наследники оформляют ее после смерти, с отдельными сроками и расходами на наследственное дело.
Риск дарственной именно в мгновенности. После регистрации вы уже не собственник. Устное обещание «будете жить как раньше» судом почти не защищает, если право проживания не прописано в договоре. Другой риск — семейный: зять, невестка, племянник не входят в первую и вторую степень родства, поэтому «подарок родственнику» для налоговой часто оказывается обычным облагаемым доходом.
Коротко. Дарите, если цель — передать жилье сейчас и без встречной оплаты. Продавайте, если нужны средства. Завещайте, если хотите сохранить контроль до конца жизни.
| Способ | Когда переходит право | Налог для близких родственников | Возможность «передумать» |
|---|---|---|---|
| Дарение | После регистрации в ГРВП | 0% НДФЛ и военного сбора | Узкие основания, преимущественно суд |
| Купля-продажа | После регистрации в ГРВП | Другие правила: НДФЛ и сбор у продавца, плюс пенсионный 1% у покупателя | Только по согласию сторон или из-за недействительности |
| Завещание | После смерти и оформления наследства | 0% для 1–2 степени | Завещание можно изменить при жизни |
Источник: Гражданский кодекс Украины, Налоговый кодекс Украины (ст. 174), 2026 год.
Какие документы нужны для регистрации дарственной?
К нотариусу стоит идти уже с полным комплектом. Неполный пакет — типичная причина, из-за которой визит срывается: не хватает согласия супруга, свидетельства о рождении или актуальной выписки из реестра.
- паспорта или ID-карты и РНОКПП обеих сторон;
- правоустанавливающий документ на квартиру (договор, свидетельство, свидетельство о наследстве) и выписка из Государственного реестра вещных прав;
- технический паспорт;
- документы о семейном положении дарителя и нотариальное согласие второго супруга, если жилье приобретено в браке;
- подтверждение родства — свидетельства о рождении, браке, смене фамилии;
- отчет об оценке, если одаряемый не член семьи 1–2 степени;
- разрешение органа опеки, если в сделке участвует ребенок или в жилье зарегистрированы несовершеннолетние;
- сведения о зарегистрированных лицах (через ЦНАП, управляющего домом или «Дию»).
Выписку из реестра нотариус снимает сам во время проверки, но предварительно взглянуть на нее стоит вам: после повреждений жилья в Ирпене случаются расхождения адреса, площади и фамилии. Справку об отсутствии долгов за коммунальные услуги закон не делает обязательной для удостоверения, однако ее часто просят стороны — это уже договоренность, а не норма.
Как проходит регистрация дарственной в Ирпене?
Договор дарения недвижимости удостоверяет нотариус — государственный или частный — по местонахождению квартиры или по месту регистрации одной из сторон. Обе стороны должны присутствовать лично или через представителя с нотариальной доверенностью. Нотариус проверяет дееспособность, аресты, ипотеку, запрет отчуждения и формирует договор.
Регистрацию права собственности в большинстве случаев делает тот же нотариус как государственный регистратор. Отдельно стоять в очереди отдела вещных прав ЦНАП Ирпенского городского совета обычно не нужно. Сам ЦНАП на улице Шевченко, 2а, полезен для консультации, выписки, справок и записи; прием отдела регистрации прав там ограничен утренними часами в отдельные дни недели, среда — архивный день. Город периодически анонсирует бесплатные консультации нотариуса в ЦНАПе; это разъяснение, а не оформление дарственной «под ключ».
Стандартный срок регистрации права — до пяти рабочих дней; ускоренные режимы дороже. На практике после подписания нотариус часто проводит регистрационное действие в тот же день, если реестры доступны и нет «красных флагов» по объекту. Переплата появляется не на гербовом сборе, а на повторных визитах: оценка «на вчера», исправление техпаспорта, поиск совладельца.
Сколько стоит оформить дарственную?
Для членов семьи первой и второй степени родства — родители, супруги, дети, родные братья и сестры, бабушка, дедушка, внуки — НДФЛ и военный сбор со стоимости подарка не взимают. По разъяснениям Государственной налоговой службы, подарок физлицу облагают по тем же правилам, что и наследство. Остальные резиденты уплачивают 5% НДФЛ и 5% военного сбора от оценочной стоимости; если хотя бы одна сторона нерезидент — 18% НДФЛ плюс 5% сбора. Декларацию в таких случаях подают до 1 мая следующего года, уплату — до 1 августа.
Важно. Зять, невестка, дядя, тетя и племянник в льготную категорию не входят. «Подарим квартиру детям зятя» для бюджета выглядит как доход постороннего лица.
| Кто получает квартиру | НДФЛ | Военный сбор | Прочие платежи (ориентир 2026) |
|---|---|---|---|
| Родственники 1–2 степени, резиденты | 0% | 0% | Нотариус несколько тысяч грн; регистрация права 330 грн за 5 рабочих дней |
| Другие резиденты | 5% | 5% | То же плюс оценка 1–3 тыс. грн |
| Нерезидент | 18% | 5% | Налог уплачивают до удостоверения договора |
Источники: Налоговый кодекс Украины (ст. 174), Закон Украины «О Государственном бюджете Украины на 2026 год» (административный сбор от прожиточного минимума 3328 грн).
В государственной нотариальной конторе за удостоверение отчуждения жилья предусмотрена государственная пошлина 1% суммы договора. Частные нотариусы Ирпеня чаще называют пакетную цену. Ускоренная регистрация: около 3330 грн за два рабочих дня, 6660 грн за один день, 16 640 грн за два часа. Пенсионный сбор 1%, привычный для купли-продажи, при дарении не взимают.
Какие ошибки допускают дарители?
Самая частая ошибка выглядит как забота о семье: родители дарят квартиру сыну «чтобы не делить при наследовании», остаются жить в комнате и считают, что устная договоренность защищает. Внешне все законно. Заканчивается конфликтом, когда новый собственник продает жилье или прописывает жену. Правильный вариант — прямо записать в договоре право дарителя на проживание или выбрать другую сделку, если нужно содержание, а не безвозмездная передача.
Другие просчеты будничнее. Дарят долю в общей совместной собственности без согласия мужа или жены — договор потом признают недействительным в суде. Берут старое свидетельство 2000-х и не сверяют площадь с техпаспортом. Считают, что зарегистрированные жильцы «сами снимутся» после дарственной: регистрация места жительства от права собственности автоматически не отвязывается. В 2026 году отдельно подчеркивали: без письменной формы и нотариуса договор на квартиру недействителен, «расписка между своими» регистратору не поможет.
Как отменить дарственную, если передумали?
Само «передумал» закон не признает. Расторгнуть уже исполненный договор дарения можно по узкому перечню статьи 727 Гражданского кодекса: умышленное преступление одаряемого против жизни, здоровья или собственности дарителя или его близких; угроза безвозвратной утраты вещи, имеющей большую неимущественную ценность; грубое обращение с подарком, которое угрожает его уничтожению. Бытовая обида, неуплата коммуналки или то, что ребенок «не ухаживает», суды обычно не принимают как основание.
Срок на требование о расторжении — один год. Если речь не о расторжении, а о недействительности (обман, угроза, отсутствие согласия супруга, фиктивность), действует общая исковая давность три года со дня, когда лицо узнало о нарушении. Перспектива слабая, если квартира уже перепродана: закон требует, чтобы подарок на момент требования еще был у одаряемого. Внесудебное расторжение возможно лишь по взаимному согласию сторон и снова через нотариуса и реестр.
Практическое правило такое: подписывайте дарение только тогда, когда готовы потерять квартиру сегодня, а не «на всякий случай». Перед визитом сверьте выписку из реестра, согласие совладельцев и степень родства так, как ее читает налоговая, а не семейный разговор. В Ирпене удобная точка входа — консультация в ЦНАПе на Шевченко, 2а, по телефону (04597) 60-407, но договор все равно делает нотариус.
Этот текст не заменяет проверку ваших документов. Ставки, льготы для отдельных категорий и состояние конкретного объекта после повреждений нужно сверять с нотариусом и, при необходимости, с налоговой по месту учета. Ошибка в степени родства или в статусе резидента стоит процентов от стоимости жилья, а не нескольких сотен гривен за консультацию.